现金买家吃香 一般买家须耐心等

大幅滑落的房价、历史低点的房贷利率，联邦刺激计画8000元的补助，在在显示，这些购屋的利多同时出现的好时机很难再有。与2007年5月份房价的巅峰时期相比，南加州中间房价下跌51%，与去年5月相比，也下降33%。

5月份30年房贷平均固定利率仅4.86%，6月份略有上升，也只是在5.5%左右徘徊。

符合条件者，如果申请联邦住宅部（FHA）保险的贷款，还可将欧巴玛政府刺激方案中，给首次购屋者的8000元税务信用（Tax Credit），在购屋时当做头款先行使用。

在圣伯纳汀诺县、河滨县、波莫那、鲍尔温公园等地，不断传出有头次购屋者买到10万元左右的法拍屋、短售屋（short sale），卖家还愿意以每个月900元至1000元的租金长期租赁的好消息。

这些动人的条件，确实吸引很多买家进入市场。据加州房地产经纪协会的每月住宅报告，今年5月销售比去年同期增加32.5%。不过，很多买家在寻寻觅觅後发现，虽有以上种种有利条件，但在次贷风暴和金融海啸後，整个房市生态都发生重大变化。现在买房子从找房、借贷、估值，每个环节都充满挑战。

最常听到的抱怨是，房价虽然便宜，但可挑选的房子不多。很多卖家担心被法拍屋和短售屋拉低房价，不到紧急关头，不会轻易将房子放到市场上，与法拍屋打房价「割喉战」。

目前市场上流通的房子不多，其中违约被法拍及要求短售的房子，占约三分之一。但以法拍屋、短售屋为目标的买家，送出的出价常如石沉大海、求助无门；或出现大堆买家竞价，少则七、八人，多则二、三十人，把一栋低于市价的房子抬高到市价之上。

日前在东圣盖博帮儿子买下一栋十来万元独立屋的郑锦年表示，要买到银行的法拍屋，一定要广撒网，够耐心。他说，很多银行尤其是一些大银行，收回来的法拍屋几百到几千笔，处理这些法拍屋的人员非常有限，每人同时只处理两、三宗案子，十分缓慢。买家出价後，对方两三个月没有回音，并不等于没有希望，不妨送出多种不同的问价。

目前房地产交易中最困扰买家的另一问题，是银行银根仍很紧，对贷款资格审查严格。银行要看贷款申请人两年的报税表、最近三个月的薪水收入存根、且会按每有三到四元收入，才借出一元贷款的比例严格控制贷款额度。

为此，无论私人买家或向银行洽购法拍屋，卖方常常会优先挑选用现金购买而不须贷款的买家，即使出价比其他买家稍低。有诚意的买家，如果要申请贷款，一定须先做好预先核准文件，再去跟卖家或对方经纪讨论交易，否则卖家可能根本不予考虑。